Места надо знать
При покупке загородной недвижимости информация имеет такое же определяющее значение, какое она имеет для удачного клева у рыбаков.
«Знаете, за что профессионалы рынка недвижимости готовы выкладывать любые деньги? За карты перспективного развития территорий. Это не то чтобы какая-то сверхсекретная информация; просто таких карт на дальнюю перспективу часто не существует в самих муниципалитетах. И даже если такие схемы удается подглядеть-раздобыть-отксерить, нет никакой гарантии, что через несколько лет власти региона не проведут новое зонирование и место, где вчера планировалась лесопарковая полоса, отдадут под цементный завод», — отсылает Минаева к истории Натальи.
Что касается конкретно части Подмосковья и нескольких районов Калужской области, то волею случая (точнее, прихотями региональных властей) они могут стать золотым дном для владельцев расположенной там загородной недвижимости.
Речь идет о включенных в состав Новой Москвы территориях, которые хотя формально вошли в черту города, еще много лет фактически будут оставаться загородными.
Такие карты продавцы и покупатели недвижимости изучают под микроскопом
«Вот там объекты недвижимости, в каком бы они состоянии ни находились, могут превратиться в золотую жилу. Потому что так или иначе, рано или поздно, все эти СНТ снесут и на их месте выстроят современные многоэтажки или таунхаусы с городской инфраструктурой. На владельцев этих участков прольется золотой дождь; им просто повезло, что они оказались на „нужном“ направлении», — говорит риелтор.
Однако и в данном случае продавать или покупать домик с участком в Новой Москве остается лотереей, предупреждает она. Потому что «могут» — глагол модальный, а не директивный…
Наезжай, подешевело
Падение стоимости на загородную недвижимость — процесс, начавшийся не вчера, и продолжаться он будет как минимум до того, как в средней полосе России установится «надежная» весна, прогнозирует эксперт агентства «Недвижимость» Надежда Минаева.
«Помимо сугубо экономических факторов на дачный рынок недвижимости очень сильно влияет банальная погода. В городе такой взаимосвязи нет, а ехать выбирать домик в область под ледяным дождем и по распутице желающих обычно не находится. Поэтому примерно с октября по апрель этот рынок впадает в зимнюю спячку», — сказала она «Ридусу».
Но весной 2018 года ожидаемое оживление рынка все равно не переломит общую тенденцию к падению цен на нем, добавляет Минаева: на рынке загородной недвижимости в Подмосковье происходит то, что в демографии называется «старением населения», а у риелторов именуется, соответственно, старением жилого фонда.
«Это не чья-то прихоть. Большинство объектов, выставляемых в регионе на продажу, — это домики, построенные садоводческими товариществами (СНТ) еще в глубокие советские времена. У них есть два недостатка, которые невозможно устранить и которые являются „черными метками“ для потенциальных покупателей», — говорит эксперт.
На сайте Avito объявлений о продаже таких вот домов — тысячи
Первая из таких «черных меток» — качество объектов в этих СНТ, которые строились в советских понятиях «роскоши» из советских материалов советскими строителями. В девяти случаях из десяти такой дачный домик для риелтора — это более-менее точный аналог автомобиля «копейка» для автосалона. Найти покупателя на подобный «лот» (будь то дача или «Жигули») практически невозможно. Владельцам же тянуть на себе налоги на обветшалую недвижимость и неухоженный земельный участок тоже нет никакого смысла: это даже не чемодан без ручки, а мусорное ведро (тоже без ручки).
Второе «родимое пятно социализма» — местоположение таких объектов. Практически в ста процентах случаев москвичи стараются подыскивать себе загородное жилье по своему направлению — шоссейному или железнодорожному. Но при этом все равно в непосредственной близости от основной трассы или станции расположена лишь меньшая часть дачных участков: трасс и станций на всех дачников поровну хватить не может.
В советское время, когда такие участки приобретались по распределению от профсоюза, мало кто обращал внимание на критически важный фактор не только для бизнеса, но и для объекта недвижимости, — местоположение. Дареному домику в зубы не смотрят
Но когда загородное жилье перешло из разряда социальных благ в разряд объектов купли-продажи, выяснилось, что «location, location» сделало огромную часть таких объектов неликвидной.
«Если от станции или автострады до домика еще полчаса добираться своим ходом или ехать по грунтовой дороге по ступицы в грязи — для такого объекта на рынке это поцелуй смерти», — говорит риелтор.
