Как продать пай земли?
Продажа паевой доли – один из способов получения дохода от этого имущественного права. По сравнению с выделом процедура несколько проще и состоит из двух основных этапов.
Договор купли-продажи
После того, как на объект назначена цена и найден покупатель, между сторонами заключается договор. Отличием от обычного акта по сделки продажи здесь является предмет, а именно – передача земельного пая, а не участка земли.
В бумаге необходимо сослаться на свидетельство, разрешающие распоряжаться долей – с указанием даты выдачи, идентификационного номера и наименования выдавшего органа власти.
Остальные пункты аналогичны обычному договору купли-продажи, включая цену, которую покупатель уплачивает продавцу, и порядок ее выплаты.
Загрузка…
Слишком долго?
Перезагрузить документ | Открыть в новой вкладке
Регистрация
Процесс аналогичен способу регистрации права собственности при выделе земли. При этом немного отличается пакет предоставляемых в Росреестр документов – вместо протокола заседания пайщиков передается договор купли-продажи. После приема документации акту присваивается государственный номер, и он становится главным основанием для имущественного права. Передача права через продажу дает возможность распоряжаться им собственнику в полной мере.
Для того, чтобы начать прямое пользование участком – ведение хозяйства – необходимо пройти процедуру выдела.
Виды
По направлениям инвестирования выделяют следующие виды ПИФов.
- Фонды облигаций состоят более чем на 50% из облигаций, допустимо также вложение в акции (не более 20%). Преимуществом такого ПИФа является его надежность. Облигации считаются одним из самых стабильных видов вложения. Они не гарантируют высокую прибыль, но обычно приносят больший доход, чем банковские депозиты.
- Фонды акций – это самый популярный вид. В акции вкладывается более половины средств. Акции считаются более рискованным вложением, но и более прибыльным. Также в фондах разрешено покупать облигации, но они должны составлять не более 40%.
- Смешанные состоят из акций и облигаций (70% и более). Такой вид пользуется популярностью и считается надежным вложением.
- ПИФы денежного рынка более чем на половину состоят из денежных средств. ПИФ покупает краткосрочные долговые обязательства: векселя, депозитные сертификаты.
- Фонды фондов вкладывают денежные средства в другие ПИФы. Преимуществом является широкий спектр возможных вложений. Недостаток – двойные издержки.
- Фонды недвижимости – большая часть средств вкладывается в недвижимость, она может находиться как в режиме строительства (ипотечные), так и использоваться в целях сдачи в аренду (рентные).
- Индексные подразумевают покупку ценных бумаг, входящих в индекс, допустимое расхождение – 3%.
- Венчурные инвестируют средства в предприятия или проекты на начальном этапе их создания и в стартапы. Это рисковый тип вложений, но если он приносит прибыль, то высокую.
- Фонды прямых инвестиций вкладывают деньги реальные активы или приобретает крупный пакет акций конкретной компании и получает право управлять ей.
- Хеджевые имеют минимальные ограничения по выбору финансовых инструментов, поэтому они включают в себя акции, облигации и т.д.
- Кредитные приобретают просроченные кредиты у банков и управляют ими.
- Фонды художественных ценностей приобретают предметы искусства. Преимуществом является независимость от изменений в экономике и на финансовом рынке. Предметы искусства надежны благодаря тому, что в цене они постоянно растут.
В зависимости от того, когда можно купить или продать паи, ПИФы бывают:
- открытые;
- интервальные;
- закрытые.
Открытые фонды дают возможность вкладчикам покупать и продавать свои паи в любой рабочий день. В этом виде паевых инвестиционных фондов преобладают высоколиквидные активы.
Интервальные (смежные) – проведение подобных сделок строго в определенные дни, обычно в год предоставляются от одного до четырех интервалов. В них преобладают и менее ликвидные активы.
Закрытый фонд отличается тем, что инвесторы могут приобрести паи только в период его формирования или при дополнительном выпуске паев, а продать только тогда, когда закончится срок действия договора с УК. Он открывается на строго заданный период – от одного года до 15 лет. Обычно такой тип создается для определенного круга инвесторов. В его активах имеются неликвидные активы.
Как выбрать биржевой фонд для покупки
По сравнению с американским фондовым рынком у нас биржевых фондов очень мало. Но и из 68 надо выбрать самых достойных. Для сбора и анализа информации я пользуюсь следующими источниками:
- Сайты управляющих компаний. Не все из них охотно делятся информацией. Хорошо описаны фонды в УК “Сбер Управление Активами”. А, например, в УК “АТОН-менеджмент” раздел “Отчетность” находится в разработке.
- Сайт Мосбиржи. На нем я смотрю актуальный список допущенных к торгам фондов и текущие котировки.
- Агрегатор rusetfs.com. На мой взгляд, содержит просто бесценную информацию: подробное описание БПИФа или ETF и его полный состав, сравнение с альтернативами по показателям доходности, коэффициентам Шарпа, Сортино, VaR. Для меня большую ценность представляет показатель качества отслеживания индекса, в т. ч. представленный в графическом виде. Также на графиках можно сравнить фонд с инфляцией, депозитами, курсом доллара и пр. Отдельно представлены таблицы корреляции (прямая и обратная зависимости, независимые).
- Агрегатор investfunds.ru. Сервис, аналогичный предыдущему, но со значительно меньшим объемом информации. Можно посмотреть показатели: размер СЧА (стоимость чистых активов), все виды комиссий, доходности за год и и за все время существования. Есть сведения о контролирующих организациях: спецдепозитарии, спецрегистраторе и аудиторе.
Разберем, на что надо обратить внимание при выборе БПИФа в свой инвестиционный портфель:
Управляющая компания
На мошенников вы не нарветесь, конечно. На биржу не попадают случайные управляющие компании, а только те, кто имеют лицензию Центробанка. Здесь выбор может быть связан с тем, где у вас открыт брокерский счет. Например, ВТБ не берет со своих клиентов комиссию за покупку собственных БПИФов.
Объем торгов
По количеству сделок с конкретным фондом я оцениваю его ликвидность. Высокий показатель позволит быстро купить и быстро продать паи с минимальным спрэдом. Его можно посмотреть в карточке БПИФа на Мосбирже или в биржевом стакане торгового терминала.
Например, 9.07.2021 было заключено 15 110 сделок на сумму 25 914 109 руб. с SBSP, который инвестирует в индекс S&P 500. Это высокая ликвидность.
А вот БПИФ SCIP (акции технологических компаний) от УК “Система Капитал” нельзя назвать ликвидным. За день прошло всего 55 сделок на сумму 47 159 руб.
Состав фонда
Можно попытаться найти эту информацию на сайтах УК и потратить на это много времени. Я пользуюсь агрегатором rusetfs.com. Состав фондов из вышеуказанных примеров показывает, что SBSP покупает акции напрямую, а SCIP является фондом фондов, т. е. инвестирует в акции не напрямую, а через зарубежный ETF (это приводит к дополнительной комиссии):
Кроме того, состав полезно смотреть для устранения дублирования фондов в портфеле. Например, нет смысла покупать два БПИФа, которые инвестируют в индекс S&P 500. Они одинаковые.
Комиссии
Если вы инвестируете на срок 1 – 3 года, то разницу в комиссиях разных БПИФов в сотые доли процента даже не заметите. Но на долгосроке это выливается в серьезные потери. При выборе всегда ориентируйтесь на минимальные комиссии. К сожалению, российские фонды пока не могут дать нам 0,1 %, как их западные аналоги, но найти варианты с расходами до 1 % вполне реально.
Комиссии удобно смотреть на агрегаторах. Для примера приведу информацию по двум БПИФам, которые инвестируют в индекс S&P 500, с сайта investfunds.ru – SBSP от УК “Сбер Управление Активами” и TSPX от УК “Тинькофф Капитал”.
По SBSP суммарная комиссия составляет 1,02 %:
Суммарная комиссия по TSPX – 0,79 %:
Доходность
Вроде бы самый очевидный показатель в качестве критерия отбора лучшего БПИФа. Но на самом деле грамотный инвестор знает, что доходность в прошлом не означает доходность в будущем. На мой взгляд, более ценным в данном случае будет показатель качества следования индексу. Чем он ниже, тем эффективнее работает управляющая компания. Эксперты считают, что объективной информация может быть только на промежутке времени от 5 лет. К сожалению, первые российские БПИФы появились только в 2018 г., а львиная их доля в последние 2 года.
Рассмотрим качество следования индексу с сайта rusetfs.com на примере SBMX, который отслеживает индекс Мосбиржи полной доходности. Годовая доходность SBMX отстает на 0,97 процентных пункта от доходности индекса. Это значение вполне укладывается в комиссию в 1,02 %. На промежутке времени с 26.09.2018 разница уже выше – 1,44 пункта.
На графике отставание тоже хорошо видно:
Виды ПИФов в Сбербанке
ПИФы в Сбербанке бывают двух видов: открытые и закрытые. Они различаются по срокам покупки и погашения паев. Большинство граждан предпочитают инвестировать в фонды открытого типа.
Открытые – отсутствует ограничение по срокам покупки и продажи, а также количеству приобретенных паев (их можно докупить или продать в любое время). Инвесторы обычно не вкладывают большую денежную сумму в один открытый ПИФ, а инвестируют одновременно в несколько фондов. Таким образом без серьезных финансовых потерь можно будет продать паи, которые падают в цене.
Закрытые – ограничение накладывается на покупку паев, это можно делать только в процессе формирования фонда – то есть до определенного срока, либо в период дополнительной выдачи паев. Закрытые ПИФы в плане условий похожи на банковские депозиты, но с более высокой доходностью. Они подходят для граждан, которые готовы инвестировать большую денежную сумму в конкретный фонд – это предприятие куда более рискованное, нежели вложение средств одновременно в несколько открытых фондов. В 2019 году у Сбербанка есть только один ПИФ закрытого типа – «Коммерческая недвижимость».
Про ПИФы своими словами
Паевый инвестиционный фонд — это общий котел, в который складывают деньги инвесторы. Контролирует этот котел управляющая компания, которая в соответствии с утвержденной политикой распоряжается деньгами, приобретая те или иные активы.
В утвержденной политике достаточно четко прописываются используемые инструменты для инвестирования и способ их отбора. Например, в фонд ВТБ «дивидендные акции» отбираются ценные бумаги, которые за прошлые 5 лет выплачивали больше других дивидендов.
Но в то же время управляющая компания предусматривает за собой право совершать сделки, которые не соответствуют принятой политике, например, приобрести акции эмитента, объявившего о смете дивидендной политики и решившего в будущем направлять на выплаты акционерам больший процент от чистой прибыли.
Инвестирование дает финансовый результат, который складывается из увеличения стоимости активов, приобретенных фондов и дивидендов или купонов, выплаченных эмитентами фонду. Финансовый результат остается на счетах фонда, он распределяется строго пропорционально вложенным денежным средствам между инвесторами и за счет него увеличивается стоимость пая.
Про ПИФы своими словами
ПИФ недвижимости
Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.
Вот как работает ПИФ недвижимости. Допустим, у инвестора есть 2,5 миллиона рублей и он хочет получать с них стабильный ежемесячный доход, но этой суммы недостаточно, чтобы купить недвижимость и сдавать ее в аренду. Он обращается в УК, которая находит еще девять таких же инвесторов и договаривается с ними о создании ПИФа. Деньги всех инвесторов складываются и переходят в состав фонда, после чего УК начинает им распоряжаться.
Как и где вложить деньги в ПИФ
Самые известные и крупные ПИФы в России куда можно вложить деньги, являются:
- ПИФы Сбербанка
- ПИФы Газпрома
- ПИФы ВТБ
- ПИФы Альфа Капитал
- ПИФы Уралсиб
Также стоит упомянуть о схожести инвестиций в ПИФы и ПАММ счета.
ПАММ счета – это своего рода ПИФ, где инвестициями управляет не отдельная компания, а отдельный трейдер на валютном рынке. Именно он и открывает свой ПАММ счет, доступный для инвестирования неограниченного количества инвесторов. Деятельность трейдера регулирует брокер с лицензией ЦБ России. Доходность инвестиций в ПАММ счета граничит на уровне 40-80% годовых при условии портфельных инвестиций, то есть вложении одновременно в несколько ПАММ счетов для диверсификации рисков.
Более подробно вы можете почитать об этом в отдельных статьях:
- Что такое ПАММ счет
- Как выбрать ПАММ счет
- Наш инвестиционный портфель
Активы ПИФов
15 видов активов
Активы ПИФов открытого типа могут включать только 6 первых наименований, интервальных – 8, и лишь ЗПИФам для квалифицированных инвесторов доступны все 15.
Рекомендованные для вас статьи:
Куда конкретно вкладывают деньги Богатые Люди в примерах
Куда вложить миллион рублей или долларов? 5 современных способов
Насколько важно время для покупки акций
Как вкладывать в инвестиционные фонды в примерах
Как создать Пассивный доход оффлайн и в интернете
Для того чтобы быть ПИФом акций, фонд должен 2/3 и более времени в году держать в своем портфеле акций как минимум на половину всех доступных средств, для диверсификации рисков в качестве других активов могут быть приобретены облигации, но их количество не должно превышать 40% от суммы активов. Это самый простой и наиболее популярный вид паевых фондов, поскольку на растущих рынках способен приносить наибольшую прибыль – от 10 до 100% и более, но вместе с тем, он же и один из самых рискованных, поскольку на медвежьих рынках несет наибольшие убытки.
ПИФом облигаций считается только тот трест, где доля бондов составляет половину или более от всех активов, а на акции приходится не более 1/5.
Это третий по популярности вид паевого фонда «для народа», доходность ПИФов такого типа на растущих рынках намного ниже, чем у тех, что вкладывает преимущественно в акции, зато во время спадов они несут гораздо меньшие убытки и могут служить надежным укрытием для инвесторов в кризисные времена.
Вторым по популярности и одним из лучших ПИФов является смешанный тип, как наиболее сбалансированный и сочетающий в себе достоинства двух предыдущих. Акции и бонды могут сочетаться в них по-разному, однако в общей массе они должны составлять как минимум 70%.
Остальные ПИФы (кроме, фондов недвижимости и ренты) пользуются значительно меньшей популярностью и в целом, их название говорит само за себя: индексные инвестируют только в акции входящие в определенный биржевой индекс, расхождение более 3% не допустимо, хороши тем, что позволяют отслеживать эффективность работы управляющей компании за счет сравнения динамики ПИФа с ростом индекса.
Фондовый трест или ПИФ ПИфов
Товарные ПИФы инвестируют в товары, сырье, драгметаллы, алмазы и т.д., по регламенту доля commodities и деривативов в портфелях таких трестов не должна быть меньше половины.
Хедж-фонды представляют собой огромную тему для отдельной статьи и подробно рассматривать их сейчас мы не будем, а вот паевые фонды недвижимости и ренты, занимающие значительную долю в закрытых ПИФах, нужно рассмотреть обязательно.
Отличие первых от вторых главным образом в том, что рентные приносят доход за счет сдачи недвижимости в наем. Частные долевые фонды художественных произведений вообще не связаны с финансовыми рынками и занимаются вложением в произведения искусства и антиквариат.
Посмотрите видео дискуссию о ПИФах на РБК:
Преимущества и недостатки взаимных фондов
Несмотря на некоторое сходство с американскими взаимными фондами, и в частности с биржевыми фондами (ETF), взаимные фонды значительно ограничены с точки зрения удобства и гибкости инвестирования, а также доходности:
- паевые фонды не выплачивают дивиденды или купоны;
- имеют более высокие затраты по сравнению с ETF;
- низкая ликвидность, большинство инвестиционных фондов не торгуются на фондовых биржах;
- инвестиционные фонды не подходят для краткосрочных или маржинальных сделок.
Все же стоит упомянуть несколько преимуществ паевых инвестиционных фондов, которые в отдельных случаях делают их правильным выбором для подготовленного и разборчивого инвестора:
- возможность отсрочки уплаты налогов путем конвертации паев фонда;
- возможность инвестирования в определенные инструменты на иностранных рынках в упрощенном порядке без необходимости квалификации квалифицированного инвестора или аккредитации у брокеров или международных финансовых институтов (инвестиции в еврооблигации);
- возможность оптимизации частного состояния инвестора в целом в семейных, наследственных и других гражданско-правовых отношениях.
Часто задаваемые вопросы
Что такое ПИФ?
- Паевой инвестиционный фонд – это фонд, который состоит из активов инвесторов: это могут быть деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.
- Пай — доля инвестора (пайщика) в этом фонде. Это – ценная бумага, подтверждающая, что пайщику принадлежит доля имущества фонда.
- Имуществом фонда распоряжается управляющая компания (УК). Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков. Для этого она управляет активами фонда: покупает и продает ценные бумаги, и иные финансовые инструменты. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая. УК отвечает за активы пайщиков перед законом.
Какие преимущества есть у ПИФ?
- Низкий порог входа – приобрести пай можно даже за низкую сумму – 1000 рублей. При этом доходность паев может превышать доход от банковских депозитов или инвестиций в недвижимость.
- Не нужно обладать специальными знаниями: активами ПИФ управляют профессионалы с высоким уровнем компетенции в инвестиционной сфере.
- Диверсификация активов – инвестирование средств в разные активы сокращает риски.
- Широкий выбор – управляющая компания использует разные инвестиционные стратегии. Вы можете подобрать любой ПИФ под свои финансовые возможности и соотношение доходность/риск.
- Надежная защита – работу управляющей компанией контролируют ЦБ РФ и СД – специализированный депозитарий.
Как купить паи?
Оформить заявку на приобретение паев Вы можете в личном кабинете или в любом нашем офисе. После оформления заявки необходимо совершить перевод денежных средств на счет фонда.
Как обменять паи?
Оформить заявку на обмен паев вы можете в личном кабинете или в любом нашем офисе. Обмен паев производится в течение пяти рабочих дней после подачи заявки
Как погасить паи?
- Оформить заявку на погашение паев вы можете в личном кабинете или в любом нашем офисе.
- Погашение инвестиционных паев осуществляется в срок не более 3 рабочих дней со дня приема заявки на погашение инвестиционных паев.
Сумма денежной компенсации, подлежащей выплате, определяется на основе расчетной стоимости пая на рабочий день, предшествующий дню погашения инвестиционных паев. Выплата денежной компенсации осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня погашения инвестиционных паев.
Может ли 3-е лицо зачислить денежные средства на счет?
Зачисления денежных средств в фонды допускаются третьими лицами, являющимися ближайшими родственниками клиента при предоставлении следующих документов: свидетельство о браке или свидетельство о рождении.
Как узнать стоимость пая?
Динамику стоимости пая Вы можете посмотреть в соответствующих разделах сайта, а также в личном кабинете УК «Открытие»
Важно понимать, что доходность по паям не гарантирована. Риск пропорционален ожидаемой доходности (чем выше риск, тем выше доходность и наоборот)
Доходность зависит от динамики активов, находящихся в составе ПИФ.
Что такое надбавка и скидка?
- Надбавка – это комиссия, которая при приобретении паев увеличивает их стоимость. При наличии надбавки стоимость пая, по которой происходит приобретение, увеличивается по сравнению с расчетной.
- Скидка – это комиссия, которая при погашении паев уменьшает их стоимость. При наличии скидки стоимость пая, по которой погашаются паи, уменьшается по сравнению с расчетной.
Как получить налоговую льготу по ПИФ при владении более 3-х лет?
- Для получения налоговой льготы по ПИФ – нужно владеть паями больше трех лет. При этом доход от инвестиций должен быть не больше 3 млн рублей в год. Таким образом, платить налог придется только если вы заработали на инвестициях больше 9 миллионов за три года.
- При подаче заявки на погашение паев, в случае соблюдении всех условий на получение налоговой льготы, УК «Открытие» самостоятельно реализует данную льготу для клиента.
Специфика
Во-первых, инвестиционный пай является именной ценной бумагой, которая не имеет номинальной стоимости. И это совершенно логично. На этапе формирования паевого фонда, который длится не более 3-х месяцев (он называется этапом первичного размещения), инвестиционные паи должны продаваться по фиксированной цене. Эту цену назначает управляющая компания, основная задача которой — набрать необходимый капитал для начала активных операций на рынке. Если управляющая компания хочет привлечь в фонд крупных инвесторов, цена паев на этапе первичного размещения может быть достаточно высокой. Но, как правило, управляющие назначают такую цену, которая была бы доступна всем желающим.
Второе отличие инвестиционного пая от традиционного представления о ценных бумагах состоит в том, что им не торгуют ни биржи, ни брокеры, ни фондовые магазины. Инвестиционные паи продают непосредственным владельцам и выкупают у них сами управляющие компании паевых фондов или их агенты.
Как устроены ПИФы
Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.
Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.
Услуги УК платные. Управляющей компании выгодно, чтобы паи ее фондов росли в цене: это лучшая реклама для привлечения новых пайщиков. Чем больше пайщиков, тем больше активов у УК и тем больше денег она получает за свою работу.
За активы пайщиков УК отвечает перед законом, поэтому она не может просто так их продать, забрать деньги и уйти в закат.Перед тем как стать пайщиком, инвестор изучает правила доверительного управления фондом, ПДУ, — документ, где прописаны условия функционирования ПИФа, — и затем передает деньги или другое имущество в управление УК. Оно становится общей долевой собственностью пайщиков, и забрать его из фонда больше нельзя.п. 2 ст. 11 ФЗ № 156 «Об инвестиционных фондах»
Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику.
Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.
Схема управления паевым фондом с https://journal.tinkoff.ru/pif/
Немного объясню, что изображено на схеме.
Пайщики инвестируют в разные фонды, а УК распоряжается ими, зарабатывая пайщику деньги. Разные пайщики могут вкладывать в один и тот же фонд. Фонды инвестируют в разные активы.
Одна и та же УК может управлять разными ПИФами. Ежемесячно она забирает из каждого фонда часть средств в качестве своего вознаграждения.
УК тесно взаимодействует со специализированным депозитарием (СД). СД оказывает УК услуги: ведет параллельный учет имущества фондов, выдает согласие на сделки, контролирует распоряжение имуществом ПИФов в интересах пайщиков, согласовывает отчетность УК. За эти услуги спецдепозитарий тоже получает от УК ежемесячное вознаграждение.
УК и СД подконтрольны ЦБ РФ: сдают ему отчетность фондов, предоставляют информацию по запросу, соблюдают все нормативно-правовые акты Центробанка.
ЦБ РФ и СД для управляющей компании — контролирующие органы. Они следят за действиями УК в целях соблюдения интересов пайщиков.ЦБ может направить запрос в спецдепозитарий, чтобы получить интересующую его информацию об управляющей компании, и СД обязан эту информацию предоставить.
